Η ύπαρξη περισσότερων κληρονόμων σε ένα ακίνητο αποτελεί ένα από τα συχνότερα και πιο σύνθετα ζητήματα του κληρονομικού δικαίου στην ελληνική έννομη τάξη. Η κατάσταση αυτή δημιουργείται κυρίως μετά τον θάνατο ενός ιδιοκτήτη, όταν το ακίνητο περιέρχεται σε περισσότερα πρόσωπα είτε εκ διαθήκης είτε εξ αδιαθέτου, και συνεπάγεται τη δημιουργία συγκυριότητας. Η συγκυριότητα, αν και απολύτως νόμιμη, συχνά προκαλεί πρακτικά, νομικά και οικονομικά προβλήματα, ιδίως όταν οι κληρονόμοι έχουν διαφορετικές επιδιώξεις ή δεν μπορούν να συνεργαστούν. Στο παρόν άρθρο αναλύεται διεξοδικά τι ισχύει όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι σε ένα ακίνητο, ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους και ποιες λύσεις προβλέπει ο νόμος.
Η έννοια της συγκυριότητας σε κληρονομικό ακίνητο
Όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι σε ένα ακίνητο, δημιουργείται καθεστώς συγκυριότητας, σύμφωνα με το οποίο κάθε κληρονόμος αποκτά ιδανικό μερίδιο επί του συνόλου του ακινήτου και όχι συγκεκριμένο φυσικό τμήμα αυτού. Το ποσοστό κάθε συγκυρίου καθορίζεται από τη διαθήκη ή, ελλείψει αυτής, από τις διατάξεις της εξ αδιαθέτου διαδοχής. Η συγκυριότητα είναι εξ αδιαιρέτου, πράγμα που σημαίνει ότι όλοι οι κληρονόμοι έχουν δικαίωμα χρήσης και απόλαυσης ολόκληρου του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι δεν παρεμποδίζουν τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συγκυρίων.
Η ιδιότητα του συγκυρίου δεν είναι απλώς ένα περιουσιακό δικαίωμα, αλλά συνοδεύεται από συγκεκριμένες υποχρεώσεις, όπως η συμμετοχή στα έξοδα συντήρησης, στους φόρους και στις δαπάνες που αφορούν το ακίνητο.
Διαβάστε περισσότερα εδώ: Σε ένα διαζύγιο ποιος φεύγει από το σπίτι;
Δικαιώματα των κληρονόμων επί του κοινού ακινήτου
Κάθε κληρονόμος που συμμετέχει στη συγκυριότητα έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του ακινήτου, εφόσον αυτή η χρήση είναι σύμφωνη με τον προορισμό του και δεν αποκλείει τους υπόλοιπους. Επιπλέον, κάθε συγκύριος μπορεί να εκμεταλλευτεί οικονομικά το ακίνητο, όπως για παράδειγμα με εκμίσθωση, μόνο όμως με τη συναίνεση όλων των συγκυρίων ή της πλειοψηφίας, ανάλογα με το είδος της πράξης.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το δικαίωμα διάθεσης του ιδανικού μεριδίου. Κάθε κληρονόμος μπορεί να μεταβιβάσει, να δωρίσει ή να επιβαρύνει το ποσοστό που του ανήκει χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων. Ωστόσο, δεν μπορεί να προβεί σε πράξεις που αφορούν το σύνολο του ακινήτου, όπως πώληση ή υποθήκη, χωρίς τη σύμπραξη όλων των συγκυρίων.
Υποχρεώσεις και ευθύνες μεταξύ των συγκληρονόμων
Όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι σε ένα ακίνητο, όλοι υποχρεούνται να συνεισφέρουν αναλογικά στα έξοδα που αφορούν τη διατήρηση και λειτουργία του. Στα έξοδα αυτά περιλαμβάνονται οι φόροι, όπως ο ΕΝΦΙΑ, οι δαπάνες συντήρησης, οι επισκευές και τυχόν κοινόχρηστα έξοδα. Αν ένας κληρονόμος καταβάλει περισσότερα από όσα του αναλογούν, έχει δικαίωμα αναγωγής κατά των υπολοίπων.
Παράλληλα, κανένας συγκύριος δεν επιτρέπεται να μεταβάλει τη μορφή ή τον προορισμό του ακινήτου χωρίς τη συναίνεση των άλλων. Αυθαίρετες παρεμβάσεις μπορεί να γεννήσουν αξιώσεις αποζημίωσης και να οδηγήσουν σε σοβαρές νομικές αντιπαραθέσεις.
Διαχείριση του ακινήτου όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι
Η διαχείριση ενός ακινήτου με περισσότερους κληρονόμους προϋποθέτει συνεργασία και συνεννόηση. Για πράξεις συνήθους διαχείρισης, όπως μικρές επισκευές ή απλές αποφάσεις χρήσης, αρκεί συνήθως η πλειοψηφία των μεριδίων. Αντίθετα, για πράξεις που υπερβαίνουν τη συνήθη διαχείριση, όπως μακροχρόνια μίσθωση ή ουσιώδεις μεταβολές, απαιτείται η ομόφωνη απόφαση όλων των συγκυρίων.
Σε περιπτώσεις διαφωνίας, η διαχείριση καθίσταται δυσχερής και συχνά οδηγεί σε αδιέξοδο, ιδίως όταν το ακίνητο παραμένει ανεκμετάλλευτο ή δημιουργεί έξοδα χωρίς έσοδα.
Η λύση της διανομής του ακινήτου
Ο νόμος προβλέπει ότι κανένας συγκύριος δεν υποχρεούται να παραμείνει σε καθεστώς συγκυριότητας. Κάθε κληρονόμος έχει δικαίωμα να ζητήσει τη διανομή του κοινού ακινήτου οποτεδήποτε. Η διανομή μπορεί να γίνει είτε εξωδικαστικά με συμφωνία όλων των κληρονόμων είτε δικαστικά, όταν δεν υπάρχει συναίνεση.
Η εξωδικαστική διανομή είναι συνήθως η ταχύτερη και οικονομικότερη λύση και μπορεί να λάβει τη μορφή φυσικής διανομής, εφόσον το ακίνητο είναι δεκτικό κατάτμησης, ή πώλησης και διανομής του τιμήματος. Αντίθετα, η δικαστική διανομή είναι χρονοβόρα και κοστοβόρα, αλλά συχνά αποτελεί τη μόνη λύση όταν οι σχέσεις μεταξύ των κληρονόμων είναι τεταμένες.
Φορολογικές και πρακτικές συνέπειες της συγκληρονομίας
Η ύπαρξη περισσότερων κληρονόμων σε ένα ακίνητο έχει και σημαντικές φορολογικές συνέπειες. Κάθε κληρονόμος φορολογείται για το ποσοστό που του ανήκει, τόσο ως προς τον φόρο κληρονομιάς όσο και ως προς τον ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, τυχόν έσοδα από εκμίσθωση δηλώνονται αναλογικά από κάθε συγκύριο.
Σε πρακτικό επίπεδο, η συγκληρονομία συχνά δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων και τη μελλοντική αξιοποίηση του ακινήτου, ιδίως όταν οι κληρονόμοι έχουν διαφορετικές ανάγκες ή κατοικούν σε διαφορετικά μέρη.
Η σημασία της έγκαιρης νομικής καθοδήγησης
Όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι σε ένα ακίνητο, η έγκαιρη συμβουλή από έμπειρο νομικό είναι καθοριστικής σημασίας. Η σωστή νομική καθοδήγηση μπορεί να αποτρέψει συγκρούσεις, να διευκολύνει τη διαχείριση ή τη διανομή του ακινήτου και να διασφαλίσει ότι τα δικαιώματα όλων των κληρονόμων γίνονται σεβαστά. Ιδίως σε περιπτώσεις έντονων διαφωνιών, η νομική παρέμβαση λειτουργεί προληπτικά και συμβάλλει στην εξεύρεση λύσεων που είναι σύμφωνες με τον νόμο και οικονομικά βιώσιμες. Η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου έχει τις απαραίτητες γνώσεις, ώστε να σας κατευθύνει κατάλληλα.
Συμπερασματικά, η συνύπαρξη περισσότερων κληρονόμων σε ένα ακίνητο είναι μια κατάσταση που, αν και προβλέπεται από τον νόμο, απαιτεί σωστή διαχείριση και νομική γνώση. Η συγκυριότητα μπορεί να λειτουργήσει ομαλά μόνο όταν υπάρχει συνεργασία και κοινός στόχος. Σε αντίθετη περίπτωση, η διανομή του ακινήτου αποτελεί το νόμιμο και οριστικό μέσο επίλυσης των διαφορών. Η κατανόηση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από τη συγκληρονομία είναι το πρώτο και σημαντικότερο βήμα για την αποφυγή μακροχρόνιων και δαπανηρών συγκρούσεων.