Ο διευθύνων σύμβουλος της Potamianos Real Estate Group, Λευτέρης Ποταμιάνος, υποστηρίζει ότι οι συνθήκες στην αγορά ακινήτων σήμερα διαμορφώνονται από ένα πλέγμα παραγόντων, που καθορίζει τις επιλογές των αγοραστών αλλά και τις στρατηγικές των επαγγελματιών του κλάδου. Με δεδομένο ότι το 2024 ήταν μια χρονιά σημαντικών εξελίξεων και προκλήσεων για την αγορά στην Ελλάδα, φαίνεται ότι η ζήτηση παρέμεινε υψηλή, διατηρώντας τις τιμές σε σταθερά υψηλά επίπεδα.
Η δυναμική της ζήτησης και οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων
Οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα διατήρησαν και μάλλον προβλέπεται να διατηρήσουν τη σταθερότητά τους, παρά τις προβλέψεις για υποχώρηση, με ορισμένες περιοχές μάλιστα να καταγράφουν ανοδικές τάσεις, αν και με μειωμένους ρυθμούς. Σύμφωνα με τον Λευτέρη Ποταμιάνο, κύρια αιτία είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κυρίαρχη στην ελληνική αγορά κατηγορία των μικρών και μεσαίων εισοδημάτων.
Ας σημειωθεί ότι Έλληνες αγοραστές αναζητούν ακίνητα έως 120 τ.μ., με τιμή πώλησης έως 400.000- 450.000 ευρώ, ενώ αντίθετα οι ξένοι επενδυτές προτιμούν πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, σε τιμές πολύ υψηλότερες και περισσότερα τετραγωνικά. Περιοχές γύρω από την Αθήνα, στην περιφέρεια δηλ. -Σαρωνικός και Εύβοια-, παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον για επενδύσεις, με πολλές αγοραπωλησίες να αφορούν εξοχικές κατοικίες, ενώ φαίνεται να μειώνονται οι ευκαιρίες στην Αθήνα, καθώς το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται από 1.700 έως 1.800 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές που παραδοσιακά θεωρούνταν πιο προσιτές, όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη.
Η ανακαίνιση ανεβάζει την αξία των ακινήτων
Τα ανακαινισμένα ακίνητα παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση, καθώς οι περισσότεροι αγοραστές αποφεύγουν τα παλαιά ακίνητα, λόγω του κόστους και της πολυπλοκότητας των εργασιών ανακαίνισης. Επισημαίνεται ότι : «Η ανακαίνιση μπορεί να προσθέσει έως και 20% στην αξία ενός ακινήτου, ενώ το κόστος της ξεπερνά πλέον τα 1.000-1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο». Η έλλειψη επίσης επαρκούς εργατικού δυναμικού, λόγω απορρόφησής από μεγάλα αναπτυξιακά έργα, αλλά και η χρονοβόρα διαδικασία, λειτουργούν ως αντικίνητρα για αγορά παλιών κατοικιών.
Επισημαίνεται ακόμη ότι η παρέμβαση της πολιτείας και η διαχείριση των ακινήτων που ανήκουν στις τράπεζες θα μπορούσαν να ανοίξουν την αγορά. «Η διάθεση ακινήτων που βρίσκονται στην ιδιοκτησία των τραπεζών θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά και να οδηγήσει σε σταθεροποίηση των τιμών», σημειώνει ο Λ. Ποταμιάνος. Πρόκειται προφανώς για τα ακίνητα που βρίσκονται σε διαδικασία τακτοποίησης νομικών ζητημάτων και όχι όσα βγαίνουν σε πλειστηριασμό. Τα προγράμματα, όπως το «Σπίτι Μου ΙΙ», αναμένεται να ενισχύσουν τη ζήτηση, ιδιαίτερα για κατοικίες μικρής και μεσαίας κλίμακας.
Πολεοδομικά ζητήματα και νομικές διαδικασίες
Ωστόσο η ελληνική αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει και προβλήματα που σχετίζονται με το πολεοδομικό καθεστώς, την ηλεκτρονική ταυτότητα των ακινήτων και τις διαδικασίες νομικής τακτοποίησης. Ο Λ. Ποταμιάνος επισημαίνει ότι : «Η δημιουργία ενός ενιαίου φορέα για τη διαχείριση ακινήτων, ο οποίος θα συντονίζει τη δράση πολλών υπουργείων, είναι απαραίτητη για την αντιμετώπιση αυτών των προκλήσεων.»
Επίσης δημιουργείται μια αγορά δύο ταχυτήτων λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ, αλλά και των διαφοροποιήσεων που προκύπτουν ανά δήμο, οδηγώντας σε άνισο ανταγωνισμό στην αγορά ακινήτων.
Προφίλ αγοραστών και τρόπος χρηματοδότησης
Δυο βασικές κατηγορίες για τους Έλληνες αγοραστές:
1. Νεότεροι ηλικίας 40-45 ετών, βασιζόμενοι σε δικά τους εισοδήματα και στην οικονομική υποστήριξη των γονιών τους.
2. Μεγαλύτεροι ηλικίας 55-60 ετών, που αξιοποιούν χρήματα από κληρονομιές ή αποταμιεύσεις για την αγορά κυρίως εξοχικών κατοικιών.
Αξίζει να σημειωθεί ότι περίπου το 80% των συναλλαγών γίνεται με μετρητά, γεγονός που διαφοροποιεί τη σημερινή αγορά από την προ κρίσης περίοδο, όταν τα δάνεια αποτελούσαν την κύρια πηγή χρηματοδότησης.
Εν κατακλείδι, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει δυναμική, με την περιφέρεια να προσφέρει ευκαιρίες για επενδύσεις και τις τιμές στα αστικά κέντρα να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Επισημαίνεται ότι η δεδομένη αύξηση της προσφοράς μέσω της αξιοποίησης των «παγωμένων» ακινήτων των τραπεζών, η επίλυση πολεοδομικών ζητημάτων αλλά και η παροχή κινήτρων για ανακαίνιση θα μπορούσαν να εξισορροπήσουν την αγορά.
Ο Ποταμιάνος ολοκληρώνει την ανάλυσή του, καταλήγοντας: «Οι τιμές θα πρέπει να διατηρηθούν σε λογικά επίπεδα, ώστε να είναι εφικτές οι συναλλαγές για όλους. Η συνεργασία με μεσίτες και εκτιμητές είναι απαραίτητη, καθώς οι επαγγελματίες του κλάδου μπορούν να καθοδηγήσουν τους αγοραστές και τους πωλητές για την επίτευξη δίκαιων και γρήγορων συναλλαγών».