Η απόκτηση μιας ακίνητης περιουσίας αποτελεί παραδοσιακά την ασφαλέστερη μορφή επένδυσης στην ελληνική αγορά, ωστόσο η διαδικασία αυτή περιλαμβάνει μια σειρά από δαίδαλους νομικούς ελέγχους που απαιτούν απόλυτη προσοχή. Η αγορά ακινήτου δεν εξαντλείται στη συμφωνία επί του τιμήματος ή στην επιλογή της τοποθεσίας· αντίθετα, εδράζεται σε ένα πλέγμα διατάξεων του Εμπράγματου Δικαίου που σκοπό έχουν να διασφαλίσουν ότι ο αγοραστής αποκτά την κυριότητα ελεύθερη από βάρη, διεκδικήσεις και πολεοδομικές εκκρεμότητες. Η παράλειψη ακόμη και μιας λεπτομέρειας μπορεί να οδηγήσει σε πολυετείς δικαστικούς αγώνες ή σε αδυναμία μελλοντικής μεταπώλησης, μετατρέποντας μια επενδυτική ευκαιρία σε οικονομική παγίδα.
1. Ο ενδελεχής έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας
Το πρώτο και κρισιμότερο βήμα πριν από κάθε αγορά ακινήτου είναι ο νομικός έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλάκιο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Ο έλεγχος αυτός δεν περιορίζεται στον τρέχοντα ιδιοκτήτη, αλλά εκτείνεται σε βάθος εικοσαετίας, καθώς αυτό είναι το χρονικό διάστημα που απαιτείται για τη θεμελίωση της κυριότητας μέσω τακτικής χρησικτησίας. Ο δικηγόρος οφείλει να ερευνήσει αν υπάρχουν εγγεγραμμένα βάρη, όπως υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις, καθώς και αν υφίστανται διεκδικήσεις από τρίτους (αγωγές) που εκκρεμούν και θα μπορούσαν να ανατρέψουν το καθεστώς κυριότητας στο μέλλον.
Η σημασία αυτού του ελέγχου είναι θεμελιώδης για την ασφαλή αγορά ακινήτου, καθώς η εγγραφή στο Κτηματολόγιο λειτουργεί ως τεκμήριο ακρίβειας. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις που το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, όπου πρέπει να επιβεβαιωθεί η μεταγραφή της αποδοχής κληρονομιάς και η εξόφληση των σχετικών φόρων. Ένα “καθαρό” πιστοποιητικό βαρών αποτελεί το μοναδικό εχέγγυο ότι ο αγοραστής δεν θα βρεθεί προ εκπλήξεων, αναλαμβάνοντας οφειλές προκατόχων που θα μπορούσαν να οδηγήσουν μέχρι και στον πλειστηριασμό του ακινήτου που μόλις απέκτησε.
Διαβάστε περισσότερα εδώ: Τι συμβαίνει όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι σε ένα ακίνητο
2. Πολεοδομική νομιμότητα και τακτοποίηση αυθαιρέτων
Στο σύγχρονο νομικό πλαίσιο, η αγορά ακινήτου είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την πολεοδομική του κατάσταση. Είναι πλέον νομικά αδύνατη η μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου που φέρει αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που δεν έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με τους ισχύοντες νόμους (όπως ο Ν. 4495/2017). Ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει τη βεβαίωση μηχανικού και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία πιστοποιεί ότι το ακίνητο συμφωνεί με την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας.
Συχνά παρατηρείται το φαινόμενο μικρών αυθαιρεσιών (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων ή αλλαγή διαρρύθμισης) που θεωρούνται “ασήμαντες” από τους πωλητές, αλλά νομικά συνιστούν κώλυμα μεταβίβασης. Η αγορά ακινήτου με πολεοδομικές πλημμέλειες επιφέρει βαριά πρόστιμα διατήρησης και καθιστά αδύνατη την έκδοση αδειών ανακαίνισης ή την έγκριση τραπεζικής χρηματοδότησης. Ο τεχνικός έλεγχος από εξειδικευμένο μηχανικό είναι το αναγκαίο συμπλήρωμα του νομικού ελέγχου, διασφαλίζοντας ότι η πραγματική κατάσταση του ακινήτου ταυτίζεται με τη νομική του περιγραφή.
3. Φορολογική ενημερότητα και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Η φορολογική πτυχή κατά την αγορά ακινήτου είναι εξαιρετικά αυστηρή, καθώς το κράτος χρησιμοποιεί τη μεταβίβαση ως μέσο είσπραξης οφειλών. Ο πωλητής υποχρεούται να προσκομίσει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών, το οποίο βεβαιώνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο έχει δηλωθεί ορθά και έχουν καταβληθεί οι αναλογούντες φόροι. Χωρίς αυτό το πιστοποιητικό, ο συμβολαιογράφος απαγορεύεται να προχωρήσει στη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου.
Επιπλέον, ο αγοραστής οφείλει να γνωρίζει ότι η αγορά ακινήτου συνεπάγεται την καταβολή του Φόρου Μεταβίβασης (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος (όποιο είναι μεγαλύτερο). Υπάρχουν ωστόσο περιπτώσεις απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις που αφορούν την οικογενειακή κατάσταση και την έλλειψη άλλης ιδιοκτησίας. Η ορθή φορολογική προετοιμασία αποτρέπει καθυστερήσεις και διασφαλίζει ότι το κόστος της επένδυσης δεν θα αυξηθεί απρόβλεπτα από πρόσθετα βάρη ή πρόστιμα.
4. Η σημασία του προσυμφώνου και των αρραβώνων
Στις περισσότερες περιπτώσεις αγοράς ακινήτου, η διαδικασία ξεκινά με ένα προσύμφωνο ή ένα ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής. Νομικά, το προσύμφωνο αποτελεί μια σύμβαση με την οποία τα μέρη υποχρεώνονται να συνάψουν την οριστική πώληση σε μελλοντικό χρόνο. Είναι κρίσιμο το έγγραφο αυτό να προβλέπει ρήτρες προστασίας για τον αγοραστή, όπως η επιστροφή του αρραβώνα στο διπλάσιο σε περίπτωση υπαιτιότητας του πωλητή ή η άτοκη επιστροφή του σε περίπτωση που ο νομικός έλεγχος αναδείξει ανυπέρβλητα κωλύματα.
Η αγορά ακινήτου μέσω προσυμφώνου πρέπει να γίνεται με ιδιαίτερη προσοχή ως προς τους όρους ακύρωσης. Πολλές φορές, οι αγοραστές καταβάλλουν σημαντικά ποσά χωρίς να έχουν διασφαλίσει ότι το ακίνητο είναι πράγματι μεταβιβάσιμο, ρισκάροντας την απώλεια των χρημάτων τους σε περίπτωση εμπλοκής. Η συμβουλή είναι το προσύμφωνο να συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου και να μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο, ώστε να προσδίδει εμπράγματη ασφάλεια στον αγοραστή έναντι οποιασδήποτε μεταγενέστερης διεκδίκησης ή πώλησης σε τρίτον.
5. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και οι δασικοί χάρτες
Στις σύγχρονες συναλλαγές, η αγορά ακινήτου περιλαμβάνει και περιβαλλοντικές παραμέτρους που έχουν άμεσο νομικό αντίκτυπο. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτικό και κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κλίμακα, επηρεάζοντας την αξία του αλλά και τη δυνατότητα ένταξης σε επιδοτούμενα προγράμματα αναβάθμισης. Παράλληλα, για ακίνητα εκτός σχεδίου ή σε ημιαστικές περιοχές, η κύρωση των δασικών χαρτών αποτελεί το νέο “αγκάθι”.
Αν ένα ακίνητο ή τμήμα του εμφανίζεται ως δασικό στους αναρτημένους χάρτες, η αγορά ακινήτου καθίσταται πρακτικά αδύνατη ή εξαιρετικά επισφαλής μέχρι την τελεσίδικη κρίση των αντιρρήσεων. Ο έλεγχος των δασικών χαρακτηριστικών είναι απαραίτητος για να αποφευχθεί η αγορά εκτάσεων που το κράτος θεωρεί δικές του, διασφαλίζοντας ότι ο επενδυτής θα έχει την πλήρη και ανενόχλητη κατοχή της γης που αποκτά.
Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτου αποτελεί μια πολυεπίπεδη διαδικασία όπου η νομική ασφάλεια υπερτερεί της εμπορικής συμφωνίας. Η προσεκτική εξέταση των τίτλων, η πολεοδομική συμμόρφωση, η φορολογική τάξη, η ισχυρή συμβατική δέσμευση μέσω προσυμφώνου και ο έλεγχος των δασικών ή ενεργειακών περιορισμών αποτελούν τα πέντε πυλώνες μιας επιτυχημένης συναλλαγής. Ο υποψήφιος αγοραστής οφείλει να μην αντιμετωπίζει αυτά τα σημεία ως γραφειοκρατικά εμπόδια, αλλά ως τα απαραίτητα εργαλεία που καθιστούν την αγορά ακινήτου μια χωρίς προβλήματα διαδικασία. Μάλιστα, η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου φροντίζει ώστε η όλη διαδικασία να είναι όσο το δυνατόν πιο απρόσκοπτη και φυσικά να στεφθεί από επιτυχία.