Γιατί υπάρχουν τόσα κλειστά και αναξιοποίητα σπίτια στην Ελλάδα;

Το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα καταγράφει πρωτοφανή ένταση τα τελευταία χρόνια, με τις τιμές των ενοικίων και των αγοραπωλησιών να διατηρούνται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Την ίδια στιγμή, παρατηρείται ένα φαινομενικά οξύμωρο φαινόμενο: εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα σε αστικά κέντρα και στην περιφέρεια παραμένουν σφραγισμένα. Η ύπαρξη τόσο μεγάλου όγκου κενών κατοικιών γεννά εύλογα ερωτήματα, καθώς τα αναξιοποίητα σπίτια αποτελούν μία από τις βασικές αιτίες της περιορισμένης προσφοράς στην αγορά ακινήτων.

Η κατανόηση των λόγων πίσω από αυτό το φαινόμενο απαιτεί μια εις βάθος ανάλυση νομικών, φορολογικών, οικονομικών και κοινωνικών παραγόντων που διαμόρφωσαν το ελληνικό τοπίο ακίνητης περιουσίας τις τελευταίες δεκαετίες.

Δείτε ακόμη: Υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα ή το πραγματικό πρόβλημα είναι αλλού;

Το μέγεθος του προβλήματος και η ελληνική πραγματικότητα

Σύμφωνα με τα στοιχεία των πρόσφατων απογραφών, η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη. Στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη, αλλά και σε πολλά επαρχιακά αστικά κέντρα, τα αναξιοποίητα σπίτια υπολογίζονται σε εκατοντάδες χιλιάδες.

Η παρουσία αυτών των ακινήτων επηρεάζει αρνητικά τον αστικό ιστό. Πολλά από αυτά βρίσκονται σε κεντρικές γειτονιές όπου η ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση ξεπερνά κατά πολύ τη διαθεσιμότητα. Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία τεχνητής έλλειψης στέγης, η οποία ασκεί ισχυρές ανοδικές πιέσεις στις τιμές των διαθέσιμων ενοικίων.

Νομικά εμπόδια, πολυιδιοκτησία και κληρονομικές διαφορές

Ένας από τους κυριότερους λόγους για τους οποίους υπάρχουν τόσα αναξιοποίητα σπίτια σχετίζεται με το καθεστώς συνιδιοκτησίας και τις κληρονομικές εκκρεμότητες. Στην ελληνική πραγματικότητα, ένα ακίνητο συχνά καταλήγει να ανήκει σε πολλούς κληρονόμους διαφορετικών γενεών.

• Διάσταση απόψεων μεταξύ κληρονόμων: Συχνά παρατηρείται αδυναμία συμφωνίας ως προς την πώληση, την ανακαίνιση ή την ενοικίαση του ακινήτου.
• Άγνωστοι ή απόδημοι συνιδιοκτήτες: Υποθέσεις όπου κληρονόμοι βρίσκονται στο εξωτερικό και παραμένουν αδιάφοροι ή αδυνατούν να εντοπιστούν καθυστερούν δραματικά οποιαδήποτε ενέργεια.
• Αποποιήσεις κληρονομιάς: Λόγω των συσσωρευμένων χρεών του αρχικού ιδιοκτήτη προς το Δημόσιο ή τα τραπεζικά ιδρύματα, οι κληρονόμοι επιλέγουν μαζικά την αποποίηση, με συνέπεια τα ακίνητα να περιέρχονται σε νομικό κενό και να παραμένουν αναξιοποίητα σπίτια για δεκαετίες.

Μπορεί να σας ενδιαφέρει: Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Γιατί τα σπίτια έγιναν τόσο ακριβά;

Υψηλό κόστος ανακαίνισης και παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος

Η συντριπτική πλειονότητα των κενών διαμερισμάτων στην Ελλάδα αφορά ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν από τη δεκαετία του 1980. Αυτά τα ακίνητα χαρακτηρίζονται από χαμηλή ενεργειακή κλάση, φθορές στον φέροντα οργανισμό και παρωχημένες ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές εγκαταστάσεις.

Το τρέχον κόστος των οικοδομικών υλικών και των εργασιών καθιστά την ανακαίνιση απαγορευτική για πολλούς ιδιοκτήτες μέσου εισοδήματος. Χωρίς επαρκή τραπεζική χρηματοδότηση ή άμεσα προσβάσιμες κρατικές επιδοτήσεις, πολλά από αυτά τα ακίνητα καταλήγουν να παραμένουν αναξιοποίητα σπίτια, καθώς δεν μπορούν να διατεθούν νόμιμα ή με ασφάλεια στην αγορά.

Φορολογικά βάρη και γραφειοκρατικές αγκυλώσεις

Η φορολογική πολιτική αποτελεί έναν ακόμη καθοριστικό παράγοντα που κρατά δεσμευμένα πολλά ακίνητα. Ο ΕΝΦΙΑ, οι φόροι μεταβίβασης, τα τεκμήρια διαβίωσης και η υψηλή φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια (με συντελεστές που φτάνουν έως και 45%) δημιουργούν συχνά αντικίνητρα.

Επιπλέον, η ελληνική γραφειοκρατία προσθέτει σημαντικά εμπόδια:

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Παρά τη σημασία της για τη διαφάνεια, απαιτεί τακτοποίηση τυχόν πολεοδομικών αυθαιρεσιών, γεγονός που συνεπάγεται υψηλά έξοδα μηχανικών και παραβόλων.
• Δασικοί χάρτες και Κτηματολόγιο: Εκατοντάδες υποθέσεις παραμένουν μπλοκαρισμένες λόγω ενστάσεων και αλληλοεπικαλυπτόμενων διεκδικήσεων.
• Έλλειψη στοχευμένων φοροαπαλλαγών: Η απουσία φορολογικών κινήτρων για τη διάθεση κενών ακινήτων σε προσιτές τιμές ωθεί πολλούς ιδιοκτήτες στο να τα διατηρούν κλειστά.

Έτσι, η πολυπλοκότητα της νομοθεσίας καθιστά τη διαδικασία μεταβίβασης ή αξιοποίησης εξαιρετικά δαπανηρή, με αποτέλεσμα να πληθαίνουν τα αναξιοποίητα σπίτια σε κάθε γωνιά της χώρας.

Τραπεζικά χαρτοφυλάκια, κόκκινα δάνεια και funds

Σημαντικός αριθμός ακινήτων βρίσκεται σήμερα εκτός αγοράς εξαιτίας της διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τραπεζικά ιδρύματα και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).

Χιλιάδες κατοικίες έχουν δεσμευτεί ή κατασχεθεί, αλλά παραμένουν σε καθεστώς αναμονής πλειστηριασμού. Η διαδικασία εκκαθάρισης, ωρίμανσης τίτλων και διάθεσης αυτών των ακινήτων στην αγορά είναι εξαιρετικά χρονοβόρα. Τα ακίνητα αυτά συχνά δεν συντηρούνται, μένουν ακατοίκητα για χρόνια και συνιστούν έναν μεγάλο όγκο από αναξιοποίητα σπίτια που παραμένουν ανενεργά, στερώντας ζωτικό χώρο από την προσφορά στέγασης.

Βραχυχρόνια μίσθωση και στρεβλώσεις της αγοράς

Η ραγδαία άνοδος των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρέασε άμεσα τη διαθεσιμότητα των ακινήτων. Πολλοί ιδιοκτήτες απέσυραν τα διαμερίσματά τους από τη μακροχρόνια ενοικίαση με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση.

Ωστόσο, σε περιοχές όπου ο τουριστικός κορεσμός ή οι τοπικοί περιορισμοί μείωσαν την απόδοση αυτών των επενδύσεων, αρκετά ακίνητα δεν επέστρεψαν στη συμβατική αγορά. Οι ιδιοκτήτες, απρόθυμοι να δεσμευτούν σε μακροχρόνια συμβόλαια με χαμηλότερες αποδόσεις ή υπό τον φόβο κακοπληρωτών, επιλέγουν να τα κρατούν κλειστά. Κατά συνέπεια, δημιουργούνται νέα αναξιοποίητα σπίτια ακόμη και σε περιοχές με έντονο οικιστικό ενδιαφέρον.

Διαβάστε επίσης: Γιατί έχουν αυξηθεί τόσο πολύ τα ενοίκια στην Ελλάδα;

Προοπτικές και στρατηγικές επαναφοράς στην αγορά

Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί τη συντονισμένη εφαρμογή δημόσιων πολιτικών που θα δώσουν κίνητρα για την επανένταξη των κενών ακινήτων στον ενεργό ιστό.

• Διεύρυνση προγραμμάτων ανακαίνισης: Προγράμματα που καλύπτουν σημαντικό μέρος της δαπάνης επισκευής με υποχρέωση μακροχρόνιας διάθεσης σε προσιτό ενοίκιο.
• Φορολογικά κίνητρα και ελαφρύνσεις: Μείωση του φόρου εισοδήματος για όσους επαναφέρουν στην αγορά αναξιοποίητα σπίτια που παρέμεναν κλειστά επί σειρά ετών.
• Απλοποίηση νομικών διαδικασιών: Επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων μέσω ψηφιακών εργαλείων.
• Κοινωνική αντιπαροχή: Αξιοποίηση δημοσίων και δημοτικών ακινήτων για τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών.

Η επίλυση του ζητήματος των κενών ακινήτων αποτελεί κεντρικό πυλώνα για τη σταθεροποίηση της αγοράς στέγασης στην Ελλάδα. Όσο τα αναξιοποίητα σπίτια παραμένουν ανενεργά λόγω γραφειοκρατίας, υψηλού κόστους και νομικών αγκυλώσεων, η πίεση στις τιμές των ενοικίων θα συνεχίζει να επιβαρύνει τα νοικοκυριά.

Για περισσότερες αναλύσεις, απόψεις και ενημέρωση γύρω από την οικονομία, την κοινωνία και την αγορά ακινήτων, το opinionfeed.gr προσφέρει συνεχή και εμπεριστατωμένη κάλυψη των θεμάτων που διαμορφώνουν την καθημερινότητα.